収益還元法は、地価がいくらであってもかまわないのです。
それは「ここを貸したらいくらになるか」という賃貸の需要によるからです。
この方法では、同じ地域に建ったマンションやビルでも、建てられたものの企画によって、借りる人が受ける魅力が違うため、部屋代や満室具合に差が出ます。
それで価格は違うのですが、日本では、その考え方は始まったばかりです。
そのため、内容がどうであれ、同じ地域のマンションは似通った価格になるのです。
その意味では、まだまだ、地価による不動産価格の形成が根強いということがわかります。
しかし、マンションは二リ建てとは違って、上地を買うというよりは「空間を買う」という性格が強いため、建物の立地や住まいの快適さがマンションなりに充足されないと人気が出ません。
これは、そこに住む場合でも売却するときでも、きわめて大きなファクターになるので、注意しなければなりません。
わたしは、投資という形でさまざまな物件を扱ってきましたが、そこには必然的な「法則」はありません。
利便性、間取り、管理、立地、グレードという点では、おおまかな条件が確かに必要ですが、そのランク付けをどのように行なうかは、ときにより、場所により、販売元によってまったく違ってきます。
ワンパターンの考え方はあまり役に立たないのです。
だからと言って、「マンションはよく吟味して買わなければいけないよ」というのがこの本の主旨ですどうせ買うならば、きちんとしたものを買っていただきたいのです、一後で後悔するような買い方だけだしてほしくはないのです。
大切なのは「住まいの快適さほどうなのか」ということです。
「住みやすさ」は人によって異なります。
決まっているわけではありません。
それを「一定の条件」として見ることに間違いが起こるのです。
大まかな基準はあっても「自分なりの条件」を満たすことが大切です。
投資であれば、「利回りとしてどうなのか」ということを大切な選択の基準にしなければならないのです。
最低はこれらの条件をクリアしていなければならないのです。
そうでないと、せっかく買ったのに住み心地が悪いという不満がすぐに出てきてしまいます。
マイホームとしてのマンションは、簡単に手放すものではないので、できるだけ不満のおきない空間を買わなければならないのです。
もちろん、「売るときどうなるのか」は心配になるでしょうが、大半は値下がりすることは確実です。
自分のマンションにするには、それなりの覚悟が必要なのです。
マンションと言えば、昔は割安な中古がよく売れました、リ買う人も手ごろだったので、それを買って住んだのです。
しかし、最近は設備が良いためか、最初から新築に手を出す人が増えています。
しかし、これは「高いものを買う」という羽目になっていることを知らなければなりません。
新築3LDKが5000万円と表示されていても、それはあくまでも業者の都合であり、それで全部売れれば問題はないのですが、一戸でも残れば、何とか売り切らなければということで「ダンピング値下げ」を余儀なくされます。
供給がはげしい現在では、業者はそれを覚悟で供給を続けています。
新築はさまざまな経費で計算されています。
簡単に売り切れれば問題はなく予定の利益を確保できますが、販売に苦戦すれば広告費がかさみます。
さらに、売却後のクレームが多ければ、それへの費用がさらにかさんできます。
新築マンションを買った時点での「広告費」は、中古になった時点で完全に剥げ落ちますCJこれに「儲け」が2割くらい乗りますから、新築物件は最初から少なくとも30%以上のハンデを負っているのです。
だから、購入後にすぐに売りに出せば、売却価格は思ったよりも安くなってしまうのです。
その現実を知って、マンション購入を考えなければなりません。
新築マンションでは、完成前の販売が一般的ですから、販売のためのツールはモデルルームになります。
だいたいは販売のマンションから離れたプレハブ造りの部屋の一室がそれに当てられます。
モデルルームは、標準的な仕様のものが一つだけ造られるだけであり、すべての部屋の雰囲気がわかるわけではありません。
部屋には、販売の企画が総力を上げて、見栄えのよさを演出します。
ここに、注意しなければならないことがあります。
モデルルームでは、間取りや使い勝手よりも、「雰囲気」に力が入っていますので、そのムードに負けて、誤解してしまうことがあるからです。
肝心な部屋の造りや機能性が後回しになって、家共やライティングの良さに惑わされてしまうことです。
実は、その狙いが当たれば分譲側には「うまくはまった」ということになります。
モデルルームはその置かれた場所によっても、大きく変わります。
眺望がないところのマンションではいかに雰囲気が良くても、実際の部屋は暗く、圧迫感があるのです。
モデルルームは、その点は部屋のライティングでカバーしていますから、判別ができません。
その間違いを避けるには、実際の建設現場に行き、希望の部屋の位置を確認し、予測できる眺望や日照、環境などをしっかりと叩きこんでおかなければなりません。
モデルルームは「ほう、なるほど」というように造られています。
人間は視覚の錯覚を犯しますので、家具やそのほかの小物のセッティングで、うまく目をごまかすことさえできるのです。
マンションの基本構造はどのような建築方式でできているかで将来のリフォームが左右きれます。
本来、マンションは建物と一体のものです。
建物があって、その周辺環境があり、眺めを見ながら決めなければなりません。
はっきり言って、内装、部屋のつくりは後からどうにでもなるのです。
それこそ、500円かければ中古も新築同様になるのがマンションです。
にもかかわらず、そのマンションの中だけをプレハブ作りの販売センターで見るのはいかがなものでしょうか。
マンションは部屋を買いますが、モデルルームで「ポー」となってはいけません。
きわめて条件が悪いマンションを買う人がいるのは、部屋の中を見て「仕方ないか」と妥協してしまうからです。
部屋の中は売る段階ではほとんど価格には反映しません。
見栄えは良くてもその他の条件が悪いと、見抜かれてしまうからです。
中古では新築のときのような「新しさ、輝き」が失われますから、新築のときに「くらまし」された条件が消えるのです。
買う側の目線も問題ですが、それを知りぬいた業者側の巧みな作戦に乗せられてしまうと、あとからとんでもないことになってしまいます。
マンションを買うときには、万が一売るときにはどうなるかを考えなければなりません。
つまり、新築でも売り出しの価格が適正かどうか、同じようなグレードの中古物件はいくらで売られているかを知ることです。
そしてその価格はどのような仕組みでつけられているかを知っておくことです。
買うときは自分なりの物差しで選びますが、その「自分たちの都合」が世間一般に通用するものかどうかは別の問題です。
マンション価格は周辺の環境にも大きな影響を受けます。
駅から5分という好立地でも、南側に大きな建物があり、日照、眺望がきわめて悪いと「価格が高い割には条件が悪い」となり、希望の価格では売却が困難です。
最近でも、目黒区の近くに、「眺望ゼロ、一階は地下室状態」のマンションが売りに出され、苦戦しています。
すでに、入居している人もいますが、この物件は中古ではまず買い叩かれると考えられます。
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